Покупка или строительство жилья – одно из самых дорогостоящих мероприятий в жизни человека, но сегодня ставки позволяют решить жилищный вопрос быстрее с помощью ипотечного кредита. Ипотека – вид займа, к оформлению которого необходимо подойти со всей тщательностью, предусмотрев все нюансы. В сегодняшней статье мы рассмотрим основные детали ипотечного жилищного кредитования, а также коснемся полезных советов будущим новосёлам.
Итак, в чем же особенности ипотеки?
- Прежде всего, это первоначальный взнос. Если Вы планируете брать ипотеку, необходимо быть готовыми к тому, что потребуется внесение первоначального взноса собственными средствами – минимум 10-15% от стоимости приобретаемой недвижимости.
- Сначала одобрение — потом поиски квартиры. Для понимания своих финансовых возможностей покупку жилья лучше начать с получения от банка положительного решения по кредиту, поэтому ипотека обычно оформляется в два этапа. Сначала заемщик приносит первоначальный пакет документов, в том числе справки с места работы, и подает заявку на ипотеку, и только после предварительного одобрения суммы кредита уже собираются все остальные документы, в том числе на жилье.
- Как выбрать банк? При выборе финансового учреждения обычно опираются на два основных критерия – надежность банка и привлекательность условий ипотеки. Сегодня ипотечные кредиты предлагают практически все кредитные организации, но, как показывает практика, наиболее выгодные условия кредитования предоставляют крупные банки с многолетней историей и хорошей репутацией. Так, Россельхозбанк, банк со 100% государственным капиталом, предлагает ипотечные кредиты по сниженным процентным ставкам. Теперь при приобретении жилой недвижимости на вторичном рынке процентные ставки в рамках специальных условий для молодых семей составят от 9,5% годовых, для работников бюджетных организаций, зарплатных и «надежных» клиентов Банка – от 9,75% годовых, для остальных категорий клиентов – от 10% годовых. Процентная ставка на приобретение земельного участка, в том числе с расположенным на нем жилом домом, установлена на уровне от 11,5% годовых. При покупке жилья на первичном рынке по договору участия в долевом строительстве ставка составляет от 9,75% годовых для ключевых партнеров Банка и от 10% годовых – для остальных застройщиков. Вышеуказанные ставки действуют при согласии клиента на страхование жизни и здоровья.
- Кому банки дают кредиты? Среди основных требований, предъявляемых к заемщику в Россельхозбанке, можно выделить: возраст от 21 до 65 лет (включительно) при условии, что срок возврата кредита наступает до исполнения заемщику 65 лет; общий стаж работы должен составлять не менее 1 года, при этом на текущем месте не менее 6 месяцев; гражданство и регистрация на территории Российской Федерации. Для граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, обязательно наличие записей в похозяйственней книге, где отражена деятельность ЛПХ в течение 12 месяцев.
- По доходам и расходам. Планируя покупку жилья в ипотеку, необходимо сопоставлять свои материальные возможности с предстоящей финансовой нагрузкой. Помимо ежемесячных платежей по возврату кредита и уплате процентов существуют две основные группы расходов по ипотеке: первоначальные затраты на оформление сделки (оценка, страхование) и ежегодные платежи по пролонгации договоров страхования, пропорциональные остатку долга.
Максимально возможную сумму кредита банк рассчитывает на основе данных о доходах заёмщика, при этом в рамках ипотечного кредитования в Россельхозбанке возможно привлечение до трёх созаемщиков (не обязательно родственников). Например, у супругов банк рассматривает совокупный доход, что заметно увеличивает размер кредита. Суммы рассчитываются на основе справки о доходах, причем Россельхозбанк принимает для расчета не только 2-НДФЛ, но и справку по форме банка.
Важно: чтобы оплата ипотеки была посильной, размер ежемесячных платежей по кредиту не должен превышать половину месячных доходов семьи за вычетом обязательных расходов.
Трезво оценивайте свои кредитные возможности и предусмотрите некоторый «запас финансовой прочности», в том числе на случай возможного пополнения семьи, когда доходы сокращаются, а расходы растут. Для этого специалисты советуют создать «финансовую» подушку безопасности: разумно иметь в запасе деньги хотя бы на три месячных платежа.
Важно: В Россельхозбанке есть возможность воспользоваться отсрочкой по уплате основного долга при рождении ребенка (до достижения им 3-х лет).
- Выбор жилья. Итак, предварительное одобрение получено, после чего можно начать подбор жилья. Дальнейшие действия зависят непосредственно от категории приобретаемого имущества: вторичное жилье, новостройка или строительство жилого дома. Особенности ипотеки на строительство в Россельхозбанке – предоставление средств под залог имеющейся жилой недвижимости. Например, у Вас уже есть квартира или иная собственность — тогда оформляется ипотека на строительство дома, а квартира будет играть роль залога. Это прекрасное решение, если Ваша семья желает переехать из квартиры в благоустроенный дом.
Так как приобретаемая Вами недвижимость на время действия кредитного договора передается в залог банку, на нее накладывается ряд ограничений. С заложенным жильем нельзя проводить различные виды юридических сделок — продажа, дарение и прочие процедуры передачи прав собственности. А если планируется сдача этой недвижимости в аренду, рекомендуется согласовать это с банком.
Важно: положительное решение о выдаче ипотеки действует в Россельхозбанке 3 месяца, благодаря чему Вы можете без спешки заниматься выбором подходящего жилья.
При покупке жилья и оформлении в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации Вам положен имущественный вычет — это 13% от стоимости квартиры и 13% от суммы уплаченных процентов по кредиту, но не более 2 млн рублей. То есть Вы платите подоходный налог, и в пределах его суммы будут возвращаться деньги. На первоначальном этапе выплаты ипотеки это будет неплохим подспорьем к бюджету.
Отметим основные советы по оформлению ипотеки:
- Во время нестабильных курсов валют следует брать ипотеку в той валюте, в которой Вы получаете доход. Если Вы оформите валютную ипотеку, получая зарплату в рублях, то в будущем в случае роста валютного курса ежемесячные платежи могут существенно увеличиться.
- При выборе срока кредитования снизить нагрузку на семейный бюджет поможет снижение размера ежемесячного платежа за счет увеличения срока ипотеки. При этом Вы будете защищены от влияния непредвиденных расходов или снижения поступлений, и всегда сможете ускорить погашение кредита за счет внесения накоплений в счет досрочного погашения ипотеки.
- При выборе типа платежа следует учитывать разницу между дифференцированной и аннуитетной схемой начисления процентов. Аннуитетный платеж неизменен в течение всего срока действия кредитного договора – это значит, что каждый месяц вы будете платить за займ равными долями, которые состоят из начисленных процентов за кредит и части, списывающейся в счёт погашения основного долга. Однако первые годы аннуитетные платежи идут в оплату процентов, посчитанных за весь срок кредита, а основной долг практически не уменьшается. В случае же с дифференцированными платежами ваш платёж с каждым месяцем будет уменьшаться за счёт того, что долг будет гаситься равными долями, а проценты будут начисляться ежемесячно на остаток долга. Если сравнивать по сумме общей переплаты, то при ставке в 12% по аннуитетной формуле может быть начислена примерно такая же сумма общего платежа, как при ставке 13–14% дифференцированного платежа.
Важно: Не во всех банках сохранилась возможность выбора типа платежа. При оформлении ипотеки в Россельхозбанке Вы можете самостоятельно выбрать схему начисления процентов – дифференцированную или аннуитетную.
- Выясните, можете ли Вы оформить ипотеку на льготных условиях в рамках программ «Молодая семья», «Материнский капитал», а также специальной программе для военнослужащих – для этих категорий граждан действуют льготные условия кредитования.
Молодая семья — семья, в которой возраст хотя бы одного из супругов не превышает 35 лет, а также неполная семья, состоящая из одного родителя и ребенка/детей, если возраст родителя не превышает 35 лет. Для данной категории заёмщиков в Россельхозбанке снижен минимальный размер первоначального взноса на приобретение недвижимости на вторичном рынке до 10% и предусмотрена отсрочка платежа по основному долгу на период строительства недвижимости или при рождении ребенка в период действия кредитного договора с даты рождения и до достижения им 3-х летнего возраста.
Специальные условия по ипотеке Россельхозбанк предлагает заемщикам, являющимися распорядителями средств материнского (семейного) капитала, который может быть использован в качестве первоначального взноса, при этом его минимальный размер на приобретение недвижимости на вторичном рынке в данном случае также снижен до 10%.
В Россельхозбанке также действует программа ипотеки для участников НИС (Накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих), по которой военнослужащие имеют возможность приобрести жилье c помощью жилищно-накопительного займа. Кредит предоставляется на покупку квартиры и дома с земельным участком на первичном рынке. Денежные средства, накопленные военнослужащими в НИС, могут быть использованы в качестве первоначального взноса (минимум 20% от стоимости жилого помещения).
Заключение
Ипотека – выгодный способ покупки жилья, позволяющий Вам не ждать долгое время, прежде чем позволить себе купить жилье. Часто платежи по ипотеке и аренде жилья сопоставимы, но ипотечный кредит Вы платите за собственное жилье, а не арендуете чужую недвижимость. Важно также, что стоимость квартиры фиксируется в момент ее приобретения и остается постоянной на протяжении всего срока кредитования, в то время как рыночные цены на недвижимость в среднем по России растут. Обратите внимание, что Россельхозбанк сегодня предлагает своим клиентам не только кредиты на приобретение квартир, но и на покупку жилых домов с земельными участками или приобретение земельного участка с дальнейшим строительством на нем жилого дома. Получить более подробную консультацию по ипотечным продуктам Россельхозбанка Вы можете в офисах Банка в г. Якутске по адресам: ул. Пушкина, 12, ул. Ярославского, д. 19, а также в дополнительных офисах Банка в 14 районах республики. Телефон для справок 402-132.